O boom da especulação imobiliária, acompanhado do crescimento do turismo de massas atingiu o país em força nos últimos anos.
As consequências dos erros do passado estão aí à vista: A falta de uma política pública para a habitação, protegendo os inquilinos e promovendo a reabilitação urbana, a ausência de salvaguarda das zonas de maior pressão imobiliária, a atribuição de direitos por investir na compra de imóveis (os ‘vistos gold’), a facilitação dos despejos e o fomento do arrendamento de muito curta duração (alojamento local) levaram à financeirização da habitação e à concentração da propriedade nas mãos de uns poucos, muitas vezes fundos especulativos, que não permitem a disponibilização das habitações para quem nasceu e quer viver na sua cidade.
Este fenómeno não se resume a Lisboa e Porto. O preço da habitação tem subido muito na Àrea Metropolitana do Porto, assim como as rendas estão hoje bastante mais elevadas do que há meia dúzia de anos atrás. E não é porque os salários tenham crescido muito ou a inflação seja elevada.
Conforme avançou o Notícias Maia, em agosto do ano passado, o valor da habitação por avaliação bancária na Maia subiu 29,1% para 1189 € por m2.
Em outubro do ano passado, refere a mesma fonte, o preço da habitação na Maia atingiu os 938 € por m2, registando um aumento de mais de 20% em apenas 2 anos.
As rendas no concelho acompanham a tendência ascendente do mercado de arrendamento. Segundo o Maia Primeira Mão, em junho de 2018, a Maia é o 24º concelho do país com as rendas mais elevadas. O valor médio é de 4,78€ por m2.
O nosso concelho é atualmente uma das cidades mais caras para se viver na Àrea Metropolitana do Porto.
É verdade que o desenvolvimento da Maia e o aumento da sua população contribuiram para essa subida, mas ela tem sobretudo uma leitura nacional. É que Portugal foi mesmo o país da UE com o maior aumento do custo da habitação em 2018.
Estes números deixam-nos alguma inquetação, não só em relação ao futuro de muitos jovens em idade de constituir família, com empregos cada vez mais precários não obstante as habilitações cada vez maiores, mas também porque o boom do imobiliário é, como costumam ser estes fenómenos, um sol de pouca dura.
Não nos esqueçamos que a crise de 2007/2008 começou com o rebentamento da bolha imobiliária nos EUA. Os baixos salários e fracas prespetivas de emprego não impediram a fácil atribuição de crédito para compra de habitação. Esta irresponsável facilitação do crédito por parte dos bancos acabou por levou ao incumprimento generalizado, o que contribuiu para o colapso bancário que se alastrou a toda a economia.
A esta situação acresce, para muitas famílias maiatas, a carência de uma habitação condigna. São hoje cerca de 794 famílias de baixos rendimentos a aguardar por uma casa com condições mínimas de habitabilidade, mais 419 do que em 2013 (pior só no Porto e em Gaia).
Tanta gente sem casa, tanta casa sem gente…
Mas nem tudo são más notícias. O acordo da esquerda parlamentar para a aprovação da primeira Lei de Bases da Habitação (PSD e CDS votaram contra), vem reconhecer a sua função social e a responsabilidade do Estado enquanto garante deste direito fundamental, consagrado na Constituição.
Mas não se fica pelo simbolismo, vai mais longe, garantindo um conjunto de direitos importantes, como a introdução de um subsídio de renda para famílias monoparentais ou em situação de carência económica, a proteção dos inquilinos contra o assédio dos senhorios, a tutela dos fiadores em relação às exigências bancos e um maior acompanhamento e proteção social no despejo.
E os Municípios, o que podem fazer para atenuar este estado de coisas?
A maior arma ao seu dispor é a política fiscal. A possibilidade de se agravar o IMI para prédios devolutos foi introduzida pelo Orçamento de Estado deste ano, e o Bloco defendeu, na Assembleia Municipal, que o executivo recorresse a essa medida no Orçamento e Plano para 2019. Esta hipótese foi reforçada em fevereiro deste ano, com a promulgação de um Decreto-Lei que define o conceito de “zonas de pressão urbanística” e altera a classificação de prédios ou frações devolutas.
Os Municípios podem agora subir o IMI das casas devolutas há mais de 2 anos, até 6 vezes o seu valor normal, e ainda aplicar mais 10% por ano. Essa subida pode atingir, no máximo, 12 vezes o valor do IMI aplicável aos prédios urbanos.
Cada Município tem competência para definir o âmbito geográfico das áreas de pressão urbanística, em função dos preços de mercado, dos rendimentos das famílias e das carências detetadas.
O poder das autarquias se apropriarem de prédios devolutos e em mau estado também foi reforçado, podendo agora atuar mais rapidamente e dispondo de meios para arrendar de forma forçada até serem resarcidas do valor em dívida gerado com as obras.
Por outro lado, o problema da habitação não pode ser pensado sem que se fale num maior investimento em oferta pública. Existem cerca de 120.000 habitações sociais em Portugal, o que corresponde a uns meros 2 a 3% do total do parque habitacional do país, contrastando com o que acontece no resto da Europa (18% no Reino Unido, 17% em França, 8,7% na Irlanda, 7% na Bélgica, 5% na Alemanha, etc.).
Pensar na habitação implica defender o aumento do investimento no parque habitacional público, na construção de habitação social e reabilitação de imóveis a custos controlados.
A criação de bolsas de arrendamento, com renda acessível a pessoas com salários modestos, permitiria às pessoas obter habitação mais facilmente e com menores custos.
O programa “arrendamento acessível”, anunciado agora pelo Governo, destina-se a famílias com rendimentos acima da média. É preciso ir muito mais longe e complementar as políticas do Estado central com programas criados pelas autarquias.
Tanto o Estado como as autarquias podem e devem fazer muito mais para assegurar o controlo da habitação e permitir a sua redistribuição por quem mais necessita dela.
Jorge Santos
Jurista e membro da Concelhia da Maia do BE